Faq: Locazione non soggetta a IVA ??
Imposta di registro -Imposta sul valore aggiunto (Iva).Imposta di registro applicabile alle locazioni di immobili soggette ad Iva
Una società edilizia, che ha costruito fabbricati abitativi in
attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata, intende stipulare,
per alcuni immobili, contratti di locazione di durata non inferiore a
quattro anni.
Si chiede di confermare se tali locazioni sono assoggettabili ad Iva
con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa.
Inoltre, si chiede di conoscere qual è l’ammontare dell’imposta di
registro applicabile a tali locazioni.
RISPOSTA
In base all’art. 10, n. 8), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, nella
sua attuale formulazione, sono assoggettate ad Iva in regime di
imponibilità “le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore
abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati
abitativi, di durata non inferiore a quattro anni, effettuate in attuazione
di piani di edilizia abitativa convenzionata”.
Per le indicate locazioni si applica l’aliquota Iva del 10% (cfr.:
numero 127-duodevicies, Tabella A, parte III, allegata al citato decreto
presidenziale).
Agli effetti dell’imposta di registro, le locazioni stesse, in
applicazione del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro,
scontano l’imposta in misura fissa, ai sensi dell’art. 40, del Testo Unico
dell’imposta di registro approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131
(“Tur”).
A tal riguardo si osserva, infatti, che:
– il citato art. 40, in linea generale, non riconosce il principio di
alternatività tra Iva e imposta di registro per le operazioni esenti, salvo
le eccezioni ivi previste;
– il cumulo Iva-imposta di registro (proporzionale) è stabilito
espressamente solo per le locazioni soggette ad Iva concernenti gli
immobili strumentali.
Ne deriva che per le locazioni di fabbricati abitativi effettuate in
attuazione di piani di edilizia abitativa, in regime di imponibilità Iva,
non trova applicazione l’imposta proporzionale di registro.
In merito all’ammontare dell’imposta fissa di registro, si formulano le
seguenti osservazioni.
Secondo quanto disposto dall’art. 41, comma 2, del Tur “l’ammontare
dell’imposta principale non può essere in nessun caso inferiore alla misura
fissa indicata nell’art. 11 della tariffa, parte prima, (168 euro) salvo
quanto disposto dagli articoli 5 e 7 della tariffa stessa”.
Per imposta principale si intende, a norma dell’art. 42 del Tur
l’imposta “applicata al momento della registrazione” e, di conseguenza,
anche l’imposta in esame assume le caratteristiche di imposta principale,
in quanto viene applicata all’atto della registrazione del contratto di
affitto.
Trattandosi di “imposta principale”, si dovrà avere riguardo anche al
disposto degli articoli 5 e 7 della tariffa, parte prima, sopra citata.
In particolare, l’art. 5 della Tariffa, parte prima, Nota II, prevede i
casi in cui l’imposta fissa deve essere versata nella misura di 67 euro in
luogo di quella indicata dall’art. 11 della medesima tariffa che, come
regola generale, stabilisce l’imposta fissa nella misura di 168 euro.
Nello specifico, la menzionata Nota II dispone che “In ogni caso
l’ammontare dell’imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili,
non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00”.
La questione che si pone, al riguardo, è se l’imposta prevista nella
misura “minima” di 67 euro per le locazioni e gli affitti di beni immobili
si riferisca soltanto alle ipotesi di un’imposta proporzionale la cui
entità sia inferiore a 67 euro.
Secondo tale interpretazione, la Nota II in commento non potrebbe,
quindi, trovare applicazione per i contratti di locazione soggetti ad Iva,
come quello indicato nel quesito, per i quali è esclusa l’imposta
proporzionale di registro.
In realtà, la fattispecie in esame trova attualmente una sicura
soluzione nel Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 4
marzo 2011, prot. 35830, nel quale è stato specificato che “qualora oggetto di registrazione sia un contratto relativo ad un immobile il cui corrispettivo è assoggettato all’imposta sul valore aggiunto, si applica l’imposta di registro nella misura fissa di euro 67,00”.
Ne consegue, per le locazioni e affitti di immobili di cui trattasi,
che l’imposta di registro nella misura di 67 euro trova applicazione sia
nel caso di versamento dell’imposta di registro in misura proporzionale,
sia nelle ipotesi di applicazione dell’imposta di registro in misura fissa.
