Immobili commerciali vendite in flessione
Il settore non residenziale nazionale, che comprende i mercati immobiliari del terziario, commerciale e produttivo, mostra ancora nel 2013 un calo delle compravendite su base annua
Il settore non residenziale nazionale, che comprende i mercati immobiliari del terziario, commerciale e produttivo, mostra ancora nel 2013 un calo delle compravendite su base annua, anche se le perdite risultano minori di quelle registrate nel 2012, quando i volumi di compravendita si ridussero rispetto al 2011 di circa un quarto. Così esordisce il Rapporto Immobiliare 2014 dell’Agenzia delle Entrate, denunciando che la crisi del mercato immobiliare del settore commerciale si è abbattuta, negli ultimi anni e senza esclusione di colpi, su tutta la penisola italiana, ma è Bari la città che ha registrato l’andamento più basso, con compravendite di negozi e centri commerciali ridotte del 35% rispetto al 2012, mentre cali di una certa entità si rilevano anche a Genova, in cui le compravendite sono diminuite del 17,8%, a Napoli, dove si registra un calo del 13,8% e a Torino, del 12,9%.
Anche l’Ufficio Studi Tecnocasa, sulla base di dati forniti dall’Agenzia del Territorio, ha elaborato un’analisi delle compravendite immobiliari italiane confrontando i risultati con i dati del 2012 e rilevando un calo generale delle attività anche per il 2013, sebbene nelle dieci città più grandi d’Italia siano stati evidenziati leggeri segnali positivi.
E’ Firenze la città per la quale si segnala una ripresa delle transazioni più evidente, pari al 6,7%, mentre a Roma solo un lieve rialzo, pari allo 0,3%.
E’ durante il primo trimestre del 2014 che si registra una ripresa delle operazioni di vendita e acquisto nel settore commerciale con un aumento medio delle compravendite del 4,7% rispetto al periodo analogo del 2013. Sono state compravendute 6.240 unità immobiliari: la performance migliore si registra al Sud, con un aumento del 6,7% rispetto all’anno scorso e con un totale di 1.826 compravendite. Resta però il Nord l’area italiana che vede il maggior numero di transazioni (3.043 immobili commerciali pari ad un aumento del 5,1%) mentre il Centro si attesta intorno ad una crescita del 1% con 1.371 compravendite.
Anche dalle province italiane si rilevano dati interessanti: in provincia di Bologna le compravendite di negozi e centri commerciali sono più che raddoppiate, passando dalle 93 del primo trimestre del 2013 alle 195 dello stesso periodo del 2014. Dati positivi anche per le provincie di Palermo, dove si segnala un incremento del 18,2%, di Napoli e di Torino, con rialzi rispettivamente del 10,9% e del 8,1%.
Dati negativi invece per la provincia di Genova, con un calo delle transazioni del 12,1%. Nelle provincie di Milano e Firenze si registrano ribassi abbastanza simili (5,3% la prima, 6,1% la seconda), più contenuti invece per la provincia di Roma con il 3,5% di compravendite in meno.
L’Ufficio Studi Tecnocasa ha rilevato inoltre che le richieste dei locali commerciali sono fortemente orientate alla locazione, formula scelta dall’imprenditore che decide di avviare un’attività commerciale e che evita così di immobilizzare il capitale. Solo una volta che l’attività è avviata, l’imprenditore pensa generalmente ad acquistare. A cercare l’acquisto sono prevalentemente investitori: gli immobili commerciali garantiscono infatti rendimenti annui lordi intorno al 7%, decisamente più elevati rispetto a quelli che si registrano sul mercato immobiliare residenziale.
Chi è alla ricerca dell’acquisto di un negozio con l’intenzione di metterlo a reddito, così come coloro che vogliano avviare un’attività commerciale, sono chiaramente più interessati alla posizione strategica dell’immobile. Ciò ha determinato una perdita di valore per quegli immobili situati su “vie non di passaggio” che, negli ultimi anni, hanno perso appeal e, sempre più spesso, sono utilizzate per svolgere attività di ufficio o di erogazione di servizi.
E proprio relativamente ai prezzi di acquisto, è a Napoli che si segnala la variazione più evidente: costano il 15% in meno i locali commerciali sulle vie di passaggio e ben il 22,7% in meno quelli sulle vie meno trafficate. Negozi e centri commerciali a Roma hanno invece mantenuto un trend decisamente migliore, con un calo contenuto al 4,9% per i negozi sulle vie di passaggio e solo del 1,3% per quelli su strade meno trafficate. Si registrano poi i seguenti valori per altre città italiane come Milano (con un calo dei prezzi del 5,2% per i negozi su vie di passaggio e del 4,4% sulle vie non di passaggio), Torino (con un calo del 10,7% sulle vie di passaggio e del 15,2% su quelle non di passaggio), Firenze (5,1% vie di passaggio e 9,9% per le vie non di passaggio).
Chiara Lo Surdo
